浏览数量： 17 作者： 本站编辑 发布时间： 2020-06-09 来源： 本站
系龄人
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随着社会人口老龄化和少子化的到来，中国越来越多的老年人对“住进养老院”这件事的态度正在悄然改变。目前在行业中，养老院已经成为保险、地产、医疗机构积极布局的重点，努力打造符合中国国情的高端机构养老的可行模式。
现就职于美国著名地产公司Leggat McCall Properties的周楠，工作中驱车2700英里，调研了美国50多家护养院的服务模式，对机构产品分类、运营模式等情况进行总结。下文是系龄人独家邀请周楠为我们分享她这次调查的心得和收获。
美国养老地产行业中的公司机构可以简单分为几类：单纯从建设的，可以称为开发商；也有主要负责日常运营的，称之为运营商；同时也存在既开发又运营的机构。
本次分享的调研，主要针对于美国新英格兰地区大约五十个由机构自主建设并维护运营的养老设施，这些养老资产地理分布位置分散，运营情况和设施水平各不相同。
调研的目的是为了对持有这些养老资产的公司进行资产分析评估，进而研究可行的资产增值方案。
美国养老机构的产品分类
从提供的服务/护理的程度来定义，养老机构的类别从低到高，可以分为：
1. 老年公寓（Senior apartment）
2. 老年独立居住公寓（Independent living）
3. 护养院（Assisted Living）
4. 认知照护（Memory Care）
5. 疗养院（Nursing home）
美国养老机构的产品服务分类
其中，老年公寓和老年独立居住公寓定义有部分重叠，而且不同语境下定义可能不同，但业界的基本理解是，老年公寓属于普通的住宅产品，老年独立居住公寓则提供更多服务选择和付费项目，例如：每周清洁洗衣、 每日餐饮、交通需要（摆渡车到附近的商场、医院）以及一些公共设施。
而从地产资产分类的角度，这些养老机构又分类为单纯的多单元住宅（老年公寓）、附加有服务的养老地产（老年独立居住公寓、护养院、认知照护）和专业性的护理机构（认知照护、疗养院、甚至医院）。
美国养老机构地产资产角度分类
其他养老地产概念，还包括：
1. 退休社区（CCRC，Continuing Care Retirement Community）
持续照料退休社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。
2. 短时间疗养（Respite Care）和老人日托（Adult Day Care）
为老人或病人的特殊身体需要和康复需要提供的临时看护、暂托服务、短期护理。
3. 临终关怀（Hospice Care）
专注于在患者在将要逝世前的几个星期甚至几个月的时间内，减轻其疾病的症状、延缓疾病发展的医疗护理。
一、位置和建筑形式
在调研中，护养院在市区和市郊都有分布，实际分析每个护养院的地产信息时，由于各城镇土地规划情况（Zoning）不一，所以开发中规划审批（Zoning Process）的难易程度也存在差异。
位置是否靠近医院也是评价养老机构资产的重要标准之一。
建筑形式上，这些护养院多为2-4层，当然这也和它们的地理位置息息相关——和新英格兰地区当地建筑行业的常见建筑结构相同，多以木结构建筑为主，但在认知照护中，这部分需要钢结构。
护养院周围建有较多的停车位，对于护养院的住户来说这些车位的使用频率较低，主要以满足探访亲友、工作人员、护工医务人员的需求为主。理想的建造比例为0.65个车位每户或更多。
位置、建筑风格、形式、配套停车位
二、户型分类
护养院的房间种类主要有：单房公寓（studio）、一室一厅（1-bed）、两室一厅（2-bed）。在护养院和认知照护中，这些户型的面积普遍偏小，单房公寓在300平方英尺左右（28平米）、1-BED为500平方英尺左右（46平米）。
调研发现，更高端或时间较新的楼，户型面积可能相对更大，但也并不是非常大。需要指出的是，为了保证健康和高质量的生活，护养院鼓励老人大部分时间都在院区公共空间内活动，而非一直在自己的屋子里。而且，较大屋子会给部分手脚不灵活的老人造成不便。
2-BED这样的户型，多数是以其中一个房间作为书房的形式来使用（因为老人之前的家可能很大），但有时候是一对夫妇使用，有些社区会提供两个住户分享一个大房间的选择，从而降低价格。
房间中，卫生间需要符合都达到相关的无障碍设施标准；屋内会设置简易厨房，包括小冰箱、微波炉、水池等，但不设置炉灶，以避免安全隐患。
房间内部 – 户型、厨房、卫生间 ：以Sunrise Senior Living在麻省的养老机构为例
户型图案例 - 单房公寓和一室一厅
三、日常起居及饮食
选择丰富的菜单 -
以Sunrise Senior Living在麻省的养老机构为例
日常三餐的餐厅
院区中多设有大量公共设施，包括：会客厅、多功能厅、阅读室、棋牌室、画室、泳池、小型剧场、电脑机房等，除了餐厅后厨用厨房外，还多设有公用厨房和独立的家庭用餐室，方便来访家人和老人进行活动。同时也有“美容沙龙”，给老人剪头发、做简易SPA。为满足老人信仰需要，园区中也存在祈祷、礼拜用的房间。
其他公共设施
室外庭院
调研了解到护养院常见的日常基本服务，包括：
1. 每周一次的房屋打扫清洁
2. 每周一次的洗衣服务
3. 一日三餐
4. 不限时供应的零食饮料
5. 各类活动（社交类、文化类、教育类、体育锻炼、心理健康等）
6. 固定频率的摆渡车
7. 接受和递送信件
8. 员工24小时值班
9. 可以和护士预约健康咨询
探访过程中，访者也见证了护养院中各种各样的老人活动，从基础的身体锻炼（散步、活动手脚）、组织老人进行的读书会、绘画、棋牌游戏，到学习历史、唱歌跳舞等丰富的课程，老人的选择丰富，参与度较高，日常精神需要能够得到很好的满足。
日常活动项目 - 以Sunrise Senior Living在麻省的养老机构为例
其他附加服务，还包括：
1. 日常活动的帮助，六个细分级别，取决于老人能不能基本自理，需要的服务内容和服务频率，服务内容包括:
·
吃饭/活动的提醒
行动上的协助，包括吃饭，洗漱，上卫生间，更衣，行走等
2. 药物相关的帮助，三个细分级别，取决于服务频率，服务内容包括：
提醒吃药，协助药物的使用/注射
3. 其他:
康复治疗 (Physical / Speech therapy)
日托 (Day Care)
短时间疗养 (Respite Care)
为了保证老人能得到他们需要的服务，在进入护养院之前，每位老人都需要做一个全面的评估，包括：老人的身体状况、行动能力、精神状况、自理能力、遵循医嘱吃药习惯、其他潜在的身体状况、病史等。
在入住之后，老人们至少每几个月都要进行再次评估，以满足和不断调整老人特定的身体/精神状态。
需要注意的是，关于护理程度（Care Level）的定义，美国每个州的规章制度都不同，每个护养院能提供什么服务，至少需要提供什么服务，最多能提供什么服务，都存在不同的要求。
四、认知照护（Memory Care）
认知照护是养老机构中一项难度较高、专业性较强的服务。相对，建筑空间的设计、服务要求和费用都会有特殊的要求与差异。
空间设计：房间会更小一些，活动安排的更密，因为会更加督促老人们全天都在外面参加活动，而不是在屋里面；工作人员的数量：一般是单独的护理单元或一层，对外的大门都保持上锁状态，只有工作人员可以打开。护理单元中设有专门的厨房，独立的室外空间，根据不同的运营情况，有些老人并没有行动上的障碍，但有些老人有，所以需要的员工比例更高。相对而言，费用将更贵，多数单间公寓起价每月7500美元。
市场需求方面，根据调研，现在对这项特殊的护养工作需求上升，因为认知护理也更偏向于医疗护理，是很多家庭在家里没办法自己承担的。在美国联邦政府/州政府的规章制度中，该机构被定义为医疗服务设施，需要特别的执照才可以运营。
五、老人群体特征
从数据中可发现，美国养老机构中，入住老人的年龄超过50% 在85岁以上，并且女性偏多。
从数据和调研总结出，养老机构的几个主要特点：
需要的护理程度普遍很高。
很多老人使用辅助行走设备和轮椅，空间设计中常有无障碍缺陷。
运营上，老人频繁离世，院区的空置率波动较大；很可能一段时间内会有多个老人去世。
护养院居住老人画像（信息来源：National Center for Health Statistics. Long-term care providers and services users in the United States: Data from the National Study of Long-Term Care Providers，2015–2016. ）
六、费用考虑
费用方面，分为租赁模式和买卖模式两类，根据护理程度的要求不同费用也不同。护养院中，平均1-BED户型的费用需要8000多美元每月，单房公寓在6000多美元每月，而较专业的认知护理服务要价1万美元每月以上的也很多，的确是比较贵。
调研中，当问及工作人员，老人一般是怎么支付这些费用时。得到的答案，多为自掏腰包，这其中可能是自己的存款、也有家人儿女的资助或卖掉之前房产得到的资金等。在非家庭的支付资助上，有不少人会使用Medicaid（相当于是美国政府给低收入人群的医疗补助保险），其他途径包括退休年金、保险、其他政府补助等。
Condo – 买卖模式
（只用于老年独立居住公寓）
会员费买入模式（Entrance fee），其中90% 在老人搬出或离世后退还，外加需要每月支付的社区服务费
Rental – 租赁模式
（信息来源：“Q2 2019 Primary Markets，Segment Type Data” NIC MAP Data & Analysis Service (Q2 2019). Data from 140 markets covered by NIC MAP. Primary and Secondary Markets only as Additional Markets weren’t covered by NIC until 2015.）
一、居家养老 (Age in place)
相信很多人都有所体会，很多老人是不愿意搬去养老院居住的，因此居家养老也成为现在养老服务行业发展的重点。调查表明，超过92%的65岁以上的老人希望在自己的社区和家中进行更长时间的养老生活。这也能解释为什么真正前往养老机构进行养老的住户年龄都很大，因为老人们想呆在自己的社区，除非迫不得已。这对行业的影响是：
1. 未来将有更多社区/居家养老服务的提供者，以满足老人居家方面的医疗需求。
2. 进行独立居住养老社区的地产开发商/运营商也会进一步思考如何能满足老人的需求，让老人尽可能长时间的呆在自己的社区中生活，方式包括：提供多种附加服务，弥补常规独立居住社区和护养院社区之间医疗/护理服务供应上的差异。例如：定期的一对一照顾、帮助日常生活的服务、以及护理人员上门来访进行护理和药物的使用/注射。
二、对于养老机构产品的更严格的规章制度
从美国联邦政府和州政府对养老机构的执照审批和管理的角度来讲：
1. 对机构执照合规要求越来越严格，每年的例行检查也会更严格。
2. 对工作人员数量的要求，以及对员工培训的时长和内容有了更具体更细致的要求，并对员工进行背景调查。
3. 对老人权益的保护，比如说对养老院的服务设施需要更全面的告知，预防/发现/处理老人受到虐待等。
从市政府土地规划的角度来看，用地性质的定义越来越细致，也会更多加入了养老地产项目对附加建设经济用房（affordable housing）的规定。
三、与高等教育的结合
调研中发现部分养老机构与高等教育之间建立合作，这将是一个有趣的趋势。
其中一个案例是波士顿周边，名为Lasell Village的持续照料退休社区（CCRC），这是美国最早的一个与高等教育合作的退休社区。合作的大学名为Lasell College，住在这里的老人每年需要在这个大学或它的合作机构上至少450小时的课程或者相应的身体锻炼活动。
高等教育 + 养老机构 - Lasell Village的老人在上课
在这所大学中，有非常多的课程是开放给老人的，这些课程一部分在校园里，另一部分在养老社区中进行。老人和学生一起上课，课程内容丰富，老人有资格拿到本科或研究生文凭，也可以参加大学组织的各种课程活动，并使用学校的所有设施。那些有着很高学历或者丰富经验的老人，甚至可以申请教课或者成为学生的导师。
项目案例（信息来源：Lisa Morgenroth，Assoc. AIA; Michael Hanley，AIA; On Campus and in the Community: How Higher Education Can Inform Seniors Housing Models）
很多住在这里的老人可能本身就是高校教授，想和自己的朋友们一起退休，也想继续着自己学术的探索。除了Lasell Village养老社区的案例外，现在全美可能有大概60多个类似的项目，每个项目中养老院和大学的合作方式和程度都不一样，像Lasell Village + College这种属于结合的非常紧密的。这类项目的特点是：
1. 开发商主导或有大学主导：有在大学城的，有直接在校园里的；有开发商来运营的，有学校直接运营的，其中有很多的细节需要双方协商，也并不是一个非常简单的过程。
2. 老人们有大量的精神需求，想与人社交，想学习新的东西，尤其是一些本身就有高学历有专业知识的老人，肯定不满足于一般养老机构所提供的设施。
3. 对于学校和学生来讲，这首先能给大学带来新的收入来源，同时也是学生做实习活动和研究活动的地方，有利于整合校园内过剩的资源。
Q&A
1. 美国养老地产开发为什么盈利？
美国养老市场化程度更高，产品的分类和定义都非常明确，是比较成熟的地产产品；
开发商和运营商专业性高，有在美国市场中成熟标准的运营模式和盈利模式；
资本市场认可这类养老产品，有成熟的价值评估标准；
市场和客户也认可产品，愿意也能支付昂贵的租金。
2.中美养老地产是否有合作的可能性？
存在借鉴的机会，但是还在初步阶段；
从房地产角度来讲，中美土地所有制的不同和审批过程的差异，使运营模式无法直接复制；
从运营角度来讲，双方的医疗体系、政策和养老金体系的差异，使盈利模式的借鉴需要继续探索；
美方成熟产品定义、丰富的护理/护养经验，是非常值得借鉴的，有提供咨询服务的可能，包括运营经验、最优护理与运营准则，但实际落地还是需要由中国的企业，勇敢探索与试错，这将需要全社会的支持与协作。
主讲人：周楠
文字编辑：李秋忱、梅家昊
美编：饶钊
